Tranh chấp xây dựng – Giải quyết tranh chấp xây dựng như thế nào?

Xây dựng là một lĩnh vực dễ xảy ra xung đột, đặc biệt khi có rất nhiều người và quy trình tham gia chỉ trong một dự án duy nhất. Tuy nhiên, trong khi xung đột là điều mà hầu hết các nhóm có thể vượt qua, thì các tranh chấp xây dựng lại là một thách thức hoàn toàn khác.

Khi xảy ra tranh chấp trong xây dựng, các bên tham gia hợp đồng thường rơi vào tình thế bế tắc, không biết nên làm gì tiếp theo. Vì vậy, hãy cùng tìm hiểu chi tiết về vấn đề tranh chấp xây dựng, tác động của chúng đến dự án và cách tránh chúng hiệu quả cũng như tránh phải đưa vụ việc ra tòa.

I. Tranh chấp xây dựng là gì?

Tranh chấp xây dựng là những bất đồng giữa các bên tham gia hợp đồng. Chúng thường xảy ra trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và nhà thầu, nhưng cũng có thể phát sinh từ các nhà cung cấp, thầu phụ, nhà phát triển bất động sản và kiến trúc sư. 

Những tranh chấp này không phải là vi phạm hợp đồng, nhưng có thể dẫn đến vi phạm hợp đồng, chấm dứt hợp đồng hoặc thậm chí là các khiếu nại đe dọa đến bảo lãnh của nhà thầu nếu không được giải quyết. Vì vậy, các bên trong hợp đồng cần thực hiện các bước cần thiết để giảm khả năng xảy ra tranh chấp.

Phần mềm quản lý dự án chuyên nghiệp nâng cao hiệu quả cho doanh nghiệp

II. Nguyên nhân gây ra tranh chấp xây dựng

Trước khi tìm hiểu cách giải quyết tranh chấp, cần đánh giá kỹ các nguyên nhân gây ra tranh chấp xây dựng. Tranh chấp thường xuất phát từ các bất đồng giữa các bên liên quan trong hợp đồng. Vi phạm có thể là vi phạm được cảm nhận hoặc đã được xác nhận về các nghĩa vụ hợp đồng. 

3 nguyên nhân chính gây ra tranh chấp xây dựng bao gồm vấn đề hợp đồng, hành vi và sự không chắc chắn trong dự án.

1. Vấn đề hợp đồng

Theo Báo cáo Tranh chấp Xây dựng 2023 của Arcadis, các sai sót và thiếu sót trong tài liệu hợp đồng xây dựng là nguyên nhân số một gây tranh chấp tại Bắc Mỹ.

Các loại hợp đồng phổ biến thường quy định trước các nghĩa vụ và rủi ro mà mỗi bên chấp nhận. Do tính chất cứng nhắc của những thỏa thuận này, chúng trở nên khó áp dụng trong thời gian dài, buộc các bên phải hoạt động trong điều kiện không chắc chắn. Khi xuất hiện sự không chắc chắn trong hợp đồng, rủi ro và nghĩa vụ có thể thay đổi giữa các bên, từ đó gây ra tranh chấp.

2. Hành vi

Theo báo cáo của Arcadis, nguyên nhân phổ biến thứ hai là việc các bên như chủ đầu tư, nhà thầu hoặc thầu phụ không hiểu và/hoặc không tuân thủ các nghĩa vụ hợp đồng.

Do hợp đồng không thể bao quát mọi tình huống, các vấn đề có thể phát sinh tại những điểm hợp đồng không đề cập đến. Khi tranh chấp xảy ra, các bên thường cố gắng giành lợi thế từ phía còn lại. Đồng thời, họ cũng có thể có những nhận thức khác nhau về thực tế liên quan đến hợp đồng. Một bên có thể có kỳ vọng không thực tế, khiến việc đạt được thỏa thuận trở nên khó khăn. Thậm chí, một bên có thể từ chối thực hiện nghĩa vụ hợp đồng để tránh trách nhiệm pháp lý.

3. Sự không chắc chắn trong dự án

Sự không chắc chắn trong dự án là khoảng cách giữa lượng thông tin cần thiết để bắt đầu dự án và lượng thông tin hiện có. Thông tin yêu cầu phụ thuộc vào độ phức tạp của yêu cầu thực hiện, phạm vi dự án, thời gian và ngân sách. Thông tin hiện có phụ thuộc vào hiệu quả lập kế hoạch, thu thập và diễn giải thông tin.

Khi có mức độ không chắc chắn cao, các bên liên quan không thể lên kế hoạch cho mọi chi tiết trước khi công việc bắt đầu. Điều này có thể dẫn đến thay đổi chi tiết và thông số kỹ thuật của dự án, từ đó gây ra tranh chấp.

Quy trình quản lý kho vật tư chuyên nghiệp hiệu quả

III. Các loại tranh chấp xây dựng phổ biến

Do tính chất của các dự án xây dựng, tranh chấp có thể phát sinh theo nhiều cách khác nhau. Dưới đây là một số loại tranh chấp phổ biến:

1. Thay đổi ngày hoàn thành

Câu nói “thời gian là tiền bạc” rất đúng trong các dự án xây dựng hiện đại. Việc thay đổi ngày hoàn thành có thể dẫn đến tăng chi phí dự án. Nhà thầu có thể phải chịu thêm chi phí từ lao động hoặc thiết bị không hoạt động. Chi phí thuê thiết bị có thể tăng lên ngay cả khi thiết bị không được sử dụng. Ngoài ra, nhân viên và người giám sát có thể rơi vào tình trạng nhàn rỗi, dẫn đến chi phí không thể thu hồi. Những thay đổi này gây áp lực lớn lên nhà thầu và có thể ảnh hưởng đến các dự án khác, dẫn đến tổn thất lợi nhuận đáng kể.

2. Trì hoãn

Khi xảy ra trì hoãn, bên chịu trách nhiệm cần thông báo bằng văn bản, thư hoặc email. Các thông báo bằng văn bản giúp làm rõ và truyền đạt đầy đủ thông tin đến tất cả các bên liên quan. Trì hoãn thường dẫn đến tranh chấp về trách nhiệm và chi phí. Nhiều hợp đồng xây dựng xử lý vấn đề này bằng cách kéo dài thời gian hoàn thành và chủ đầu tư có thể giữ quyền đòi bồi thường thiệt hại từ nhà thầu.

3. Thiết kế

Các sai sót trong thiết kế cũng có thể dẫn đến chi phí phát sinh, gây trì hoãn. Thiếu kế hoạch rõ ràng trong việc cung cấp thông tin thiết kế có thể ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng. Các đội thiết kế có thể từ chối trách nhiệm, để nhà thầu tự giải quyết vấn đề thiết kế và chịu rủi ro tiềm ẩn.

4. Mục tiêu không đồng nhất

Các công ty thầu phụ tham gia vào các hợp đồng xây dựng lớn thường có nhiều nhân sự và mục tiêu khác nhau, điều này có thể không phù hợp với các mục tiêu của những bên liên quan chính. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp.

5. Chất lượng vật liệu

Đôi khi tranh chấp có thể phát sinh từ chất lượng vật liệu được sử dụng. Thông số kỹ thuật có thể không rõ ràng, dẫn đến quan điểm khác nhau giữa các bên về việc liệu chất lượng có đáp ứng yêu cầu hợp đồng hay không.

6. Dự án phức tạp

Trước khi dự án bắt đầu, các bên liên quan cần thực hiện quản lý rủi ro kỹ lưỡng. Tuy nhiên, điều này thường bị bỏ qua, dẫn đến việc dự án kéo dài hơn kế hoạch. Sự thiếu chuẩn bị về rủi ro liên quan đến độ phức tạp của dự án dẫn đến các khiếu nại và trì hoãn không đáng có.

Quản lý rủi ro trong xây dựng – Làm thế nào để giảm thiểu rủi ro hàng đầu

IV. Giải quyết tranh chấp xây dựng như thế nào?

Thật hiếm khi một dự án xây dựng có thể hoàn thành từ đầu đến cuối mà không phát sinh tranh chấp. Đáng tiếc, hầu hết các thủ tục giải quyết tranh chấp thường chỉ được các nhà thầu nghĩ đến sau khi gặp vấn đề, thay vì chuẩn bị trước trong giai đoạn lập kế hoạch. Tuy nhiên, chỉ cần một trải nghiệm tồi tệ, bạn sẽ nhận ra tầm quan trọng của việc xử lý tranh chấp một cách nghiêm túc.

Dưới đây là bốn phương pháp chính để giải quyết tranh chấp hợp đồng trong xây dựng:

1. Thương lượng

Thương lượng là bước đầu tiên trong việc giải quyết tranh chấp. Đây là khi các bên liên quan cố gắng đạt được thỏa thuận một cách thân thiện mà không cần đến sự can thiệp của bên thứ ba. Đây là phương pháp đơn giản nhất, ít tốn kém nhất và có thể mang lại kết quả nhanh chóng. Nếu không đạt được kết quả mong muốn, quá trình thương lượng ít nhất cũng giúp xác định rõ các điểm bất đồng, từ đó các bên biết được vị trí của mình.

2. Hòa giải

Hòa giải là khi các bên tranh chấp nhờ đến một bên thứ ba trung lập để hỗ trợ giải quyết vấn đề. Đây không phải là một phương pháp có tính ràng buộc pháp lý, nhưng lại rất hiệu quả để giải quyết tranh chấp trước khi nó trở nên nghiêm trọng hơn. Hòa giải giúp các bên tìm kiếm một giải pháp công bằng bên ngoài tòa án, trước khi phải sử dụng đến những phương pháp giải quyết tranh chấp khác.

3. Trọng tài

Trọng tài là phương pháp được nhiều nhà thầu và luật sư ưa chuộng trong việc giải quyết tranh chấp. Trong hợp đồng, nhiều nhà thầu thường liệt kê trọng tài như một cách để xử lý tranh chấp. Khi chọn trọng tài, các bên cần chỉ định một bên thứ ba trung lập, có kinh nghiệm liên quan để đưa ra phán quyết cuối cùng. Khác với hòa giải, trọng tài đưa ra quyết định cuối cùng và các bên buộc phải tuân theo. Dù vậy, chi phí của trọng tài khá cao và tại một số khu vực, quyết định của trọng tài mang tính ràng buộc pháp lý.

4. Kiện tụng

Kiện tụng là phương pháp giải quyết tranh chấp thông qua tòa án, với các phán quyết mang tính cưỡng chế và ràng buộc pháp lý. Đây là quy trình phức tạp, tốn kém và thường kéo dài, vì vậy hầu hết các bên thường cố gắng tránh kiện tụng nếu có thể.

V. Ngăn ngừa tranh chấp xây dụng

Trong xây dựng, ngăn ngừa tranh chấp luôn tốt hơn việc giải quyết chúng. Nhiều dự án phải hủy bỏ hoàn toàn vì các bên không thể đạt được thỏa thuận. Dưới đây là một số cách hiệu quả để ngăn ngừa tranh chấp:

1. Quản lý rủi ro

Theo báo cáo tranh chấp xây dựng năm 2023 của Arcadis, quản lý rủi ro được xếp hạng là phương pháp hiệu quả thứ hai trong việc ngăn ngừa tranh chấp. Thực hiện các bước kiểm tra và cân nhắc rủi ro trong tất cả các giai đoạn của dự án có thể giúp giảm thiểu và loại bỏ các mâu thuẫn tiềm tàng.

2. Điều khoản thanh toán rõ ràng

Hầu hết các dự án xây dựng hoạt động dựa trên các chu kỳ thanh toán tạm thời. Hợp đồng cần quy định rõ ngày nộp yêu cầu thanh toán, thông báo thanh toán liên quan và thời gian phát hành thanh toán. Quy định rõ ràng về thanh toán sẽ giảm thiểu khả năng xảy ra tranh chấp.

3. Duy trì giao tiếp

Tranh chấp thường phát sinh khi các bên không duy trì liên lạc trong suốt dự án. Nhiều nhà phát triển và nhà thầu chỉ giao tiếp ở giai đoạn bắt đầu dự án, sau đó kỳ vọng mọi thứ diễn ra suôn sẻ. Thực tế, các bên cần liên tục trao đổi ở từng giai đoạn của dự án để giải quyết các vấn đề phát sinh kịp thời.

4. Lưu giữ hồ sơ

Việc chỉ dựa vào những thỏa thuận miệng là một sai lầm nghiêm trọng trong xây dựng. Luôn đảm bảo rằng mọi thỏa thuận đều được ghi lại dưới dạng văn bản, bao gồm thông báo, thư từ, email, hình ảnh và báo cáo hàng ngày. Việc lưu giữ hồ sơ không chỉ loại bỏ các nghi ngờ mà còn giúp bảo vệ quyền lợi của các bên.

Lưu trữ toàn bộ hồ sơ và thông tin liên lạc trên một phần mềm quản lý xây dựng dựa trên nền tảng đám mây cũng là cách hiệu quả để giảm rủi ro. Báo cáo của Arcadis gần đây cũng chỉ ra rằng, tính minh bạch của nhà thầu trong việc cung cấp dữ liệu chi phí hỗ trợ yêu cầu bồi thường là một yếu tố quan trọng để giảm thiểu và giải quyết tranh chấp sớm.

5. Tuân thủ hợp đồng

Các bên liên quan cần hiểu rõ và tuân thủ mọi điều khoản, quy định và sửa đổi trong hợp đồng. Nhiều dự án áp dụng hợp đồng xây dựng tiêu chuẩn, sau đó chỉnh sửa để phân bổ rủi ro. Những thay đổi này cần được thương lượng và hiểu rõ trước khi thực hiện.

Liên hệ IBOM để được hỗ trợ tư vấn dịch vụ tốt nhất!

Lời kết

Sự thành công của một dự án phụ thuộc vào việc bạn có thể nhanh chóng xác định các vấn đề quan trọng và thông báo đến các bên liên quan để giải quyết hay không. Việc triển khai các chiến lược giao tiếp và giảm thiểu rủi ro hiệu quả sẽ giúp tránh được những tranh chấp kéo dài, có khả năng làm ảnh hưởng đến thành công của dự án. 

Hy vọng bài viết trên của IBOM đã cung cấp thông tin hữu ích cho bạn trong việc hiểu rõ hơn về các tranh chấp xây dựng và cách giải quyết chúng một cách hiệu quả.